政策財經
熱點城市庫存開始上升 開發商陷銷售困局

字號:

2018-11-02來源:21世紀經濟報道作者:張曉玲 彭緣 陳靚

  本報記者 張曉玲 實習生 彭緣 陳靚 深圳、廣州報道

  導讀

  供應大增,是因為開發商對后市的預期突然轉為悲觀了,在部分知名開發商的示范下出現了羊群效應,搶著出貨,甚至不惜大力降價促銷;而購房者集體轉為謹慎,開始觀望,甚至發生退房維權,則導致需求放緩,成交持續下滑。

  9月以來,房地產市場轉涼,各個熱點城市均出現了新盤降價、二手房業主拋售的現象,房地產的預期開始改變,購房者更多開始觀望。

  僵持之下,市場庫存數據出現了明顯變化。近日,上海易居研究院報告顯示,百城商品住宅庫存環比增長,這與國家統計局9月末商品房待售面積減少出現分歧。

  多位機構人士指出,兩份數據出現迥異的原因,除了雙方調研樣本不同之外,還有部分城市“雙合同”、緩簽約導致的數據失真。

  不過,部分熱點城市在統計數據上確實出現了庫存的明顯增加,這主要是因為之前積壓的部分房源入市,供應量增加。

  接下來的時間里,隨著樓市成交量萎縮,開發商去化壓力大漲,樓盤銷售遇到困難,房價或繼續下探。

  庫存變局

  據易居百城住宅庫存報告,截至2018年9月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米,環比增長2.9%,同比下降5.5%。

  報告認為,今年9月庫存規模上漲較大,為45個月以來首次顯著攀升,庫存走勢迎來拐點,四季度將重返上行通道。

  而這與之前國統局公布的數據形成對比。

  據國家統計局數據顯示,9月末商品房待售面積53191萬平方米,比8月末減少682萬平方米。其中,住宅、辦公、商業待售面積均有所減少。

  中原地產首席分析師張大偉指出,兩份數據出現差異,首先是樣本的不同。國家統計局的數據是全國總的商品房待售面積,而易居的數據是百城新房庫存。

  其次,普遍的限價政策下,高價盤限制簽約,導致很多城市有大量的庫存是已經銷售完的假庫存。

  兩組數據在房價下調城市的數量上也存在差異。易居研究院報告顯示,今年9月,房價下跌的城市數量為31個,而國家統計局公布的數據中,9月環比下調了房價的城市僅有3個。

  張大偉分析,政府官方公布的70大城市數據是指數,而其他各種機構公布的基本都是均價。

  “對于購房者而言,均價沒有任何意義,特別是在市場分化的趨勢下。”張大偉認為。

  同樣,大量的二三線城市為了完成調控目標進行限價,導致市場上雙合同泛濫,網簽價格與實際市場價格基本沒有關系,數據存在失真。

  10月19日,廣州市住房和城鄉建設委員會發布公告稱,住建部門優化了當地新房預售和網簽價格指導機制,嚴禁房企在銷售中拆分價格報備。

  業內人士認為,此次政策規定其實是在管控“雙合同”,進而使得房地產市場價格數據更準確真實。

  那么當下的真實市場庫存到底如何?張大偉認為,從全國房地產市場看,庫存依然在去化,暫時不存在庫存突然增加的可能性。

  但在統計數據上,熱點城市出現了庫存的明顯增加。這主要是因為之前積壓的部分房源入市,供應量增加。

  此外,今年樓市成交量持續低迷,去化一般,庫存上漲已成趨勢,房地產市場進入了“賣不完”的時代。

  上海易居研究院副院長楊紅旭認為,庫存再次上漲背后,市場供需關系正在發生變化。供應大增,是因為開發商對后市的預期突然轉為悲觀了,在部分知名開發商的示范下出現了羊群效應,搶著出貨,甚至不惜大力降價促銷;而購房者集體轉為謹慎,開始觀望,甚至發生退房維權,則導致需求放緩,成交持續下滑。

  供求逆轉

  9月份百城突然上升的庫存,主要來自供應量的大增。

  根據易居報告,今年4月以來,100個城市新建商品住宅供應量均保持在4000萬平方米以上,到了9月,100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米,環比增長25.7%,同比增長22.2%。

  9月,房企推盤節奏明顯加快,僅次于2016年4月新批準預售面積5612萬平方米,為歷史第二水平。

  另一方面,成交量情況持續低迷。9月新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環比減少4.2%,同比增長6.8%。

  楊紅旭進一步指出,2016年以來,除了2017年9月,100城新房的月度供應量,全是小于成交量,說明新房供不應求;但今年9月,供應突然放量,創2016年以來最高,說明開發商推盤積極性大增。但成交量繼續環比下滑,出現了顯著的供大于求。

  部分熱點城市的供求關系更發生劇變。克而瑞地產研究中心數據顯示,9月,29個重點城市商品住宅供應量為2949萬平方米,同、環比分別上升了6%和12%,其中上海的表現尤為突出,同比增幅超過250%;與此同時,29個重點城市成交量則為2388萬平方米,環比下降7%。

  房企的推盤銷售腳步加快,推動庫存上漲的同時,也大大增加了開發商的去化壓力。

  易觀研究院報告認為,隨著房企營銷壓力增大,開發商會更加依賴以價換量的策略。

  8月30日,恒大全國在售樓盤打出了全部89折的優惠廣告,啟動了一項全國范圍內的樓盤大型促銷,這拉開了今年房企降價促銷的帷幕。

  9、10月份參與促銷的房企陣營正不斷擴大,從大中型房企萬科、碧桂園到新城控股陽光城再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等,參與打折的房企越來越多。

  克而瑞地產研究中心分析師沈曉玲表示,9、10月份作為傳統的推盤旺季,有大量的樓盤上市,預計隨著房企沖刺全年銷售目標,年底前必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。

  近期,面對“限購、限價將取消”的市場傳言,有關部門再次強調當前房地產調控不放松。

  10月31日,知名經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事兼副所長向松祚在某論壇上表示,中國經濟當前面臨的挑戰之一是外匯市場、債市、股市和房地產市場的金融風險。

  他認為,房地產存在泡沫,在民眾的資產配置中的比例太高,應該適當調整,“老百姓投資房地產,第一不要過度地用按揭杠桿來買房,第二,房地產在資產配置比例不應過高”。

延伸閱讀
13.7K
广西快乐十分必赢公式